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标题: 中国高房价真相大揭秘，什么是房价合理价位? [打印本页]

作者: 炮仗 时间: 2009-3-13 00:53 标题: 中国高房价真相大揭秘，什么是房价合理价位?

一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！他们将房子卖给自己！(当然是以另一个人的名义)。这时房子总价是80万，贷款8成(64万)，首付16万，通过转按揭 (或提前还贷方式)，他将房子卖给了自己，并缴纳差价的所得税。

这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万(因为是用银行的钱还银行的钱嘛)，减去第二次的首付16万和一点点所得税，它已经干拿了 14万。而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。如果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖(通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价)，那它至少又拿回了第二次的首付 16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。

问题就来了：

一、它们能把房价炒到那么高吗？

答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。

在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额(对应上面的14万)而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地(其实到现在，先期认购价也已经炒上去了) 他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者(银行)将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家(开发商)已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行腰包。

二、银行人员有这么傻吗？

答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员有可能勾结串通，而参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们或在参与着分赃——中国的地产商是知道怎么喂养他们的。因此，根本而言，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必序银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。

三、为什么中国有这样的事情？

答案：贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过, 但还是有些道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在我国有时候是个笑话。法院也是go-vern-ment管啊，你不围着他转，明天你就当不了法院的官，而这个法院的官位是如何得到的啊，不言而语了！所以说，在这个人事制度下，贪官的温床就形成了.而银行直接面对金钱，更具有了吸引贪官的道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官了，光能混进去就是令人羡慕的事情。

四、房地产对国民经济有推动吗？

答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道地产商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。

五、我们有办法吗？

答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们(个人炒家除外)，也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高采列，好象捡了个**宜。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给某些开发商和某些银行充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也希望大家：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。楼市炒到今天，某些开发商和某些银行已经攫走了大量财富，房价已经攀高，房价泡沫已成事实。我们现在要做是戳破这个泡沫，我们拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨的受人奴Yi的人生。因此，我向大家呼吁，也再次让大家明白：如果我们可以暂时不买房子，就不要买，暂时维持现状。我相信，大家如果这样，只需要半年到一年时间，这些阴险的开发商和某些银行贪官就会原形毕露：

首先是银行大量坏帐，国家银行出现严重的经济问题，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益(记住，除了开发商和银行，还有很多利益实体)。

一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行受审供出受贿内幕，进而追查到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查，但由于这些代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境。部分不法财富将被追回(如果它们还没有挥霍完)。

更直接的是，房价将趋于基本合理价位。什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们——他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班路上还能露出一点笑容……

这些本来都是基本的生活水准，可是都被开发商和银行无情地毁灭了。

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其实房地产开发商才是最大的炒房团!拿银行的钱造房子然后拿银行的钱炒房子,自己只要出"首付",中间的一次两此甚至三次差价就是大得惊人的利润.为了在合理的短期内炒作并且获得利润而不被公众发现其猫腻,房价必须在此合理短期内涨到开发商的预期,商人极度贪婪的本质决定了这种预期的涨幅.而获得其施舍的合谋者为它们的行为大开绿灯.所以说国内这种违背一般市场规律的房价暴涨现象只是开发商及其合谋者攫取短期暴利的需要,而不是市场的需要,也不是一般买房者的需要,更不是发展经济的需要.

作者: bjsq 时间: 2009-3-13 01:04

过去说：车、船、店、脚、衙无罪也该杀。今天又多了个房产开发商和银行，请高手来编辑。

作者: 小苗子 时间: 2009-3-13 06:43

理论如此，可实际上房价太高，老百姓有需求，但没有消费能力，只能望房兴叹。

作者: 908668yyy 时间: 2009-3-13 09:03

其实关键是政府，因为现在房价那么高很大的因素是房产商在购买土地时候
成本实在太高，一块的=地动辄几亿几十亿，最终是政府在赚取。所以其中获利最大的
是政府“国土局”。要限制房价源头是政府要少赚点。把地价放低才可以啊。

作者: 雷克萨斯 时间: 2009-3-13 09:46

兄弟，我支持你，你的观点会越来越被我们广大民众接受，中国就是这个现状，当官的不贪被人耻笑，黑白颠倒，什么两会，都他妈骗人，什么事都在一个会上开啊？代表里面都贷款的吗？还谈什么印制1000元人民币，都是有钱人开的会，以前看了一篇报道，除去地价，所有的成本建筑一平才679元，大哥，你说说他们赚了多少？我们这一代都是被蒙骗过来的，我原来预计今年10月份能是个好时候，可惜国家“救市”了，为什么要救？一个二次房贷就造成那么多效果，那么全民贷款时候不远了。都还不上，不崩盘了？国家不按市场规律办事，以前曾经疯狂一时的房产税也不知道了去向了，国家都是在一种欺骗与自我欺骗中度日，慨叹中华啊！

作者: yunwuyang 时间: 2009-3-13 10:19

我想知道如果两次贷款都是通过通过转按揭的方式，那么64万转给40万，拿什么来按揭付给64万的？

作者: 皎洁的月亮 时间: 2009-3-13 11:11

房价虽然有降了.还是趋于不合理的价位.
8成的人买不起房子,合理么?

作者: yeahxxc 时间: 2009-3-13 11:23

政府问题土地地价太高导致房价居高不下尤其是在北京上海这种需求很多的大城市

作者: honesy 时间: 2009-3-13 15:23

要是我们都买不起房子怎么办？那房价还能涨吗？那些房地产商不都要跪在地上求人买了？

作者: ht1641 时间: 2009-3-13 15:28

具体原因比较复杂啦，各个地方的情况都不一样还是不能一概而论的。

作者: mxjunn 时间: 2009-3-13 20:23

完全同意以上的说法，真的买不起，中国的老百姓呀，冤呀，需要动大手术才能改变的时候了。

作者: abcdefg123456 时间: 2009-3-14 00:24 标题: 回复 1楼的帖子

合理价位应该如下:1.计算价位.土地成本根据容积率分摊到每平方里去,加上建筑成本(小高层在2200元/平方.加上规费,加上合理利润率就成.2.合理价位,当地平均月工资可买1平方.3.预期价位,涨价趋缓,有的泡沫性楼盘会大跌.

作者: 绝对爱国 时间: 2009-3-14 13:37

楼主分析的很透彻，但有一点，楼主说的第五点，如果按你说的方法的话，那我们中国的经济危机就降临到我们的头上了，楼主你说的办法寓意何在？？？？？

作者: renmb1 时间: 2009-3-14 13:40

水涨船高，水真的涨了吗？我想没吧，黑心的炒房军团和黑心的房地产开发商们，总有一天你们会知道这样吵下去损失的还是自己！

作者: a4加a4 时间: 2009-3-14 13:51

全是眼泪啊，我一个80后初的想结婚爸妈给我凑钱都买不起房子。因为太贵了，房价金额中国正常人民的正常收入严重不符。

作者: chinajhr0313 时间: 2009-3-16 18:42

其实原因说白了很简单：统治阶级永远是为有钱人服务的！而最终买单的必然是没权没势的老百姓，这世道，你整得再明白也没用，因为你做不了主

作者: gymylxz3 时间: 2009-3-16 19:04

其实，房价的成本里面有50%是来源于各种财政性的收取，但是其也是取之于民，用之于民的合理来源。所以，房价靠政策控制是不可能的，引导的作用也只能取决于bank的要求。05到08年上半年的土地成本最高，其开发周期要1到2年，即06-10年。08年下半年开始的土地成本在下降，开发周期也是1到2年。所以到10年的下半年是高成本房和较低的成本房在市场的考验下自我调整的阶段，以现行政府和银行的政策，到时应该是房价见底的时候了。

作者: zyziio 时间: 2009-3-16 19:34

在中国不论是什么市场，都是官商勾结的，要不是这样的话，中国的社会平均生活水平会比现在再领先10年的。
唉，无语了。

作者: yangyi1999 时间: 2009-3-31 15:47

这篇文章我感觉是分析得最到位的，可谓一针见血，鞭辟入里。那些官方杂志上的分析都是花拳绣腿，不敢说出来。政府的作为在后续工作中非常重要，要能认识到症结所在。强烈希望这篇文章我们的父母官们能够好好读读，拿出他们最后的良心，改掉自己的毛病，真真正正为老百姓做点事情。

作者: 节约用脸 时间: 2009-4-6 21:15

我的一个朋友就是房产开发商，曾经告诉过我一栋楼房出了地皮因素以外，成本大概就在300每平方左右啊

作者: athena629 时间: 2009-4-6 21:42

在县城一平方米1500元正好
现在一个县的公务员也就是挣个1500元左右所以说正好

作者: jiankun2008 时间: 2009-4-10 10:36

现在的房价还是高，很多人还是买不起。房地产商作为商人，尽可能追求最大利润是本性，是无可厚非的，街门则不能这样，不然平民的日子就苦了。

作者: wangyang5454 时间: 2009-4-10 10:39

我觉主要是土地成本还有公关成本占大头，其他的倒是其次。

作者: roman0706 时间: 2009-4-11 01:49

真的这样的话很多老百姓都买不起房子了赚一辈子的钱都买不起

作者: shang1002 时间: 2009-4-11 12:20

我能问问你他赚的是谁的30万吗？那是他自己的钱吧？银行多贷了24万而已。他的目的就是为了抄房价而已。银行的是贷款，他却实在的花了26万的现金。怎么都是他自己赔我真没算明白这帐，解释下。

作者: covonzc 时间: 2009-4-11 13:28 标题: 回复 25楼的帖子

楼上的,
你没明白.
炒房的人压根就没准备要房子.
这个中间的循环只是银行在担风险,
而且银行审批这一关,以前太容易骗过了.
银行只要认为有人贷款,它就放,银行多放贷
它的收益也就越高嘛.
其实这都成为了公开的秘密了.
真不知道中国那么多金融专家是干什么的?

作者: windstamp163 时间: 2009-4-11 13:50

中国的制度决定中国的政治格局，而中国的政治格局决定了中国的经济格局。只要中国的行政权力一天不在老百姓手上，中国的贫富分化就只会越来越严重。最终，内战......

作者: xiaoqiangfei 时间: 2009-4-11 14:42

郁闷了
看得我是怒火中烧
奶奶逼急了我也俩把菜刀闹革命

作者: zhshumei 时间: 2009-4-11 15:03

不管怎么样，现在我们是买不起房子，只有期待房价降了

作者: c28126 时间: 2009-5-3 17:23

是地价太高，导致房价居高不下，国家要想办法控制才好。

作者: mh631 时间: 2009-5-3 18:24

政府问题土地地价太高导致房价居高不下

作者: rypgxl 时间: 2009-5-3 19:48

说的好！其实中国人真他妈的聪明！可以搞这么多的花头！不过也很无奈，都想做强者嘛！

作者: jnhts5462 时间: 2009-5-3 21:39 标题: 房价高也有好的一面

当今国人似乎对房价都颇有微词。其实房价高也有它合理的一面。首先，国人的消费观念，传统做法是资本积累，而不是象美国佬那样今天花明天的钱，所以，它们那里会发生金融危机，而我们就不会。资本如何积累？存银行，显然不妥，银行的低利率，国民经济的高速增长，存银行就等于自动贬值。电子产品、汽车等物品买进当天起就再也不可高于购进时的价格转手。保值的首选可能还是房子。其次，房价涨了，首先是地价的上涨，请问，谁是土地的所有者，政府！房价上涨，政府是最大的受益者，各级政府打心眼里要房价涨，说要控制房价上涨，那上嘴上说说而已，骗老百姓的。第三，房价涨了，老百姓的资产增加了。八十年代，万元户是了不起的富人家庭。如今，拥有百万家产的家庭难以计数。人们的资产何以增加如此迅速，靠什么，根本原因，就是房价的上涨！有人说，我就一套房子，房价高低，都一样过日子，这是不懂经济的人说的，房价高了，你拥有的资产多了，你的身价就高了，你的贷款额度提高了。相应地你的办事能力提高了。因此，房价高并非坏事，只是不每人的看法不同。

作者: mxjunn 时间: 2009-5-3 23:36

有个茅专家说房价高是买房人自己炒上去的，现在的专家到底是为谁服务，难道中国就真的没有替百姓着想的人吗？

作者: caomeizhu9 时间: 2009-5-9 16:51

中国的人均工资和房价简直是不成比例我可能要在40之后才能买到房子了

作者: kslayer 时间: 2009-5-9 17:22

如果大家都买不起房子，那最后的结果就是政府为银行的烂账买单，
而开发商赚到钱后通过转移财产，再来个宣告破产，过个几年再来，
口号就是榨干最后一滴油

作者: sh6885906 时间: 2009-5-9 17:34

这种情况不可能是普遍现象，没什么可怕的哈。

作者: bigsk9108 时间: 2009-5-9 17:48

每次看到这个就十分的生气。芝麻绿豆大的一个小官就可以横行乡里，以前封建社会的买官卖官现在又出现，
难道社会又倒退了，真对那一部分所谓的党员干部感到羞耻，你长了张能说会道的嘴，更有一颗黑心。

作者: VHJLO 时间: 2009-5-9 18:01

中国房价高的主要原因是政府赚了大量的土地出让金，如果土地价格一下来，房价应当也会下来。

作者: muzili011 时间: 2009-5-9 18:20

房子啊百姓的半生啊用半生去弄个房值不值啊

作者: yxhpda 时间: 2009-5-9 18:29

我支持你，中国就是这个现状.无官的不贪.按法律规定的来,估计99.999999%官够要被杀光

作者: 夜帝001 时间: 2009-5-9 19:24

当下，搞钱才是王道。
中国有钱人太多。不要说房价高，地产还是有钱人最信得过的投资渠道。屁股决定脑袋，不坐在有钱人的位置永远无法体会他的想法。很可惜，游戏规则由他们来定。
老茅有句话说得还是中肯的：房价是消费者自己抬起来的。举三家之全力也要搞一套房，不抬高才怪！搞不出来的就要骂娘，营造出的气氛更是增长了卖方市场的气焰。
相信市场，终有水落石出，回归理性的那一天，这个周期很长，不是每个刚性需求的人都能等的到！
这是这个时代的特点，十年后回首，但愿不要在空想和牢骚中错过什么。

作者: gundamllf 时间: 2009-5-9 19:53

这个方法已经不管用了，具体的我给开发商谈过。以前确实挺管用

作者: ustcerwang 时间: 2009-5-9 21:03

现在的房价已经高的有点不切实际了，一旦泡沫破裂，经济就会一泻千里。

作者: gzltu 时间: 2009-5-10 10:15

我个人保留一些个人意见，例如银行，我认为银行还是有配合的作用，要不银行怎么去存在，你供不了就会抵押拍卖。所以对于目前的楼市还是供小于求吧，所以才会升，要不楼价会自然跌了。对楼价高的离谱深有同感。

作者: snookie 时间: 2009-5-10 11:51

揭秘了有什么用，房地产商该卖你多少还是卖多少，难道你不买么

作者: VHJLO 时间: 2009-5-10 15:51

一般来说，房价是年收入的3～5倍，这是许多国家的房价水平。中国是大大超过了。

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